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A 股港股美股☀☾⚙一只股票怎么读 · 久期 × 定价权 × 硬资产 × 利率敏感

保利发展 600048.SH · A 股 · 主板 · 报告期 20260630 · 估值日 20260904 · 财务源 tushare

房地产 / 房地产开发 / 住宅开发 · 指数:上证180 · 中证100 · 中证全指 · 沪深300

纯久期

估值大部分来自 5 年后的假设,当期现金流覆盖不了市值,硬资产接近零。贴现率每升 1 个百分点杀伤按 PE 线性放大。

日 K(前复权,近 2 年,数据 QMT 经 qmt-hub 现取)· 灰线 = 60 日均线 · 点区间按钮缩放,图内数字随可见区间变化 · 在 stock-service 打开完整行情页 ↗

收盘

5.25

市值

628 亿

PE TTM

—

前瞻 PE

40.023 家

PEG

1.03

0.32

股息率

0.7%

分红率

40%

毛利率中位

16%

固定资产占比

有息负债/EBITDA

26.1

FCF/市值

36.8%

ROE 中位

营收 3 年复合

+3%

2024 涨幅

-7%

2025 涨幅

-30%

今年至今

-13%

远期占比(1−5/PE)

100%

近一年

-36%

一年最大回撤

-44%

年化波动

30%

距 52 周高点

64%

久期

100 PE 越高越长;亏损=100

定价权

35 毛利率水平×稳定×2022压力测试;商品型=70

硬资产

1 固定资产+在建 / 总资产

债券代理度

50 分红率+股息率+低增长+杠杆

像什么

PE TTM 为负(亏损),估值里约 100% 来自 5 年后的假设;固定资产占比 1%,几乎没有重置成本可言。
一致预期(23 篇研报)前瞻 PE 40.0 倍,次年 28.8 倍,PEG 1.03。
贴现率每升 1 个百分点,杀伤按 PE 线性放大;这是纯数学,与基本面好坏无关。

为什么(不)算钱的替代品

两条都不占:固定资产占比 1%,毛利率近 5 年中位 16.0%。

加息期怎么走

加息期第一个被砸的就是它;拥挤龙头先被砸,那正是建仓窗口,但要等放水信号,别用最贵的票坐车。

四问

当前 FCF 能覆盖多少市值?: 自由现金流/市值 36.8%(经营现金流/市值 37.7%)。覆盖高。
能否每年提价而不掉量?: 毛利率近 5 年中位 16.0%,稳定度 67%,2020→2022 成本通胀期毛利率变化 -10.6 个百分点。不能。
资产重置成本随通胀涨吗?: 固定资产 + 在建占总资产 1%,资本开支/折旧 0.48 倍。没有资产可言。
估值里多少来自 5 年后的故事?: 按 PE 为负粗算,约 100%(1 − 5/PE)。>70%,把 5 年后的假设砍一半,这个股票值多少钱?

价格行为

近一年 -36%,最大回撤 -44%,年化波动 30%,现价在 52 周高点的 64%;近 20 / 60 / 120 日 -1% / 3% / -18%。长久期资产波动大是常态;离高点已远,拥挤已部分释放。

行业对照

同申万二级「房地产开发」83 家中位:PE 26.0 / 股息率 0.7% / 毛利率 21.1% / 固定资产占比 2% / 分红率 36%。
保利发展:PE ;股息率与行业中位持平;毛利率比行业中位低 5.1个百分点;固定资产占比比行业中位低 1.3个百分点。

近 5 年年报

年报	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营收(亿)	2430.9	2849.3	2810.2	3468.3	3116.7	3081.4
归母净利(亿)	289.5	273.9	183.5	120.7	50.0	10.3
毛利率	32.6%	26.8%	22.0%	16.0%	13.9%	12.7%
ROE	17.2%	14.6%	9.4%	6.1%	2.5%	0.5%

主营构成(最新年报)

产品 33.0%
房地产销售收入 30.0%
房地产 30.0%
其他主营业务 4.0%

主营业务

数据 tushare · 三表单位元、市值万元已换算 · 分红率 = 每股现金分红 ÷ EPS 近 3 年中位 · 前瞻 PE = 市值 ÷ 券商一致预期净利润中位(近 240 天) · PEG = 前瞻 PE ÷ 次年预期增速。 JSON: /api/s/600048.SH